Mercado imobiliário: da crise à solução
Enviado: 22 de Novembro de 2009 às 10:42
Com prática no mercado imobiliário, o engenheiro Vlamir Vieira de Souza, diplomado pela PUCRS, buscou no mestrado em Economia uma visão mais abrangente e fundamentada da influência dos cenários econômicos no setor. Na dissertação defendida na Universidade, analisa dados do IBGE de 2000 e 2005 chegando à conclusão de que a desvalorização cambial em 1999 e a taxa de juros (Selic) impactaram a construção civil.
A expansão acumulada do início do Plano Real, em 1994, até 2001 foi de 7,8%, muito aquém do necessário, seguida de forte retração. Mais recentemente, o segmento vive um boom, com investimento público e privado, o que contribui para o desenvolvimento do Brasil. A explosão ocorre a partir de 2004. "Há correlação de 97% entre o crescimento do Produto Interno Bruto - PIB e do setor. Os países que mais investem têm um desempenho econômico melhor", destaca o autor.
É notória a contribuição do mercado imobiliário para a formação do produto e renda nacional. Representou, segundo a dissertação, 12,5% da demanda final da economia em 2005 (entre as demandas, há o consumo privado, investimentos, gastos do Estado e exportação). Em 2000, participou com 46% dos investimentos totais e, em 2005, com 34% em relação a toda a economia.
Uma referência para o contexto brasileiro é o México, constata Souza. Os investimentos per capita em habitação subiram 33% entre 1995 e 2005 e responderam por 0,5 ponto percentual da taxa de crescimento de 3,62% do PIB. Esse dado considera o total dos recursos alocados na construção, dividido pela população total. A economia brasileira cresceu de 1995 a 2005 a uma taxa média de 2,38%. Os recursos para construção civil tiveram impacto de 0,27 ponto percentual. "A expansão do PIB mexicano foi superior à brasileira, sobretudo pelo bom desempenho do mercado imobiliário."
O trabalho enfatiza a Coreia do Sul como exemplo. Partiu, em 1985, de investimento per capita em habitação de US$ 308 e chegou a US$ 1.320 em 2005. Nesses 20 anos, os investimentos habitacionais contribuíram com 0,6 ponto percentual do crescimento econômico de 6,6% ao ano, a maior taxa de expansão do PIB entre 24 países analisados. Nos EUA a alocação de recursos na habitação representava 6,2% do PIB em 2005. O investimento habitacional foi responsável por 0,49 ponto percentual - 16% do crescimento de 3,1% do PIB.
A construção civil traz efeitos significativos a pelo menos 20 outros setores. Os itens estão incluídos na lista quando a participação é de 5% ou mais. "A área é estratégica na questão do emprego e o Brasil precisa agir contra o déficit habitacional."
Para o autor, um dos momentos importantes para a volta do investimento privado ocorreu em 2003, com uma decisão judicial de despejo em São Paulo, cumprindo a lei de 1997, que mudou o contrato de crédito imobiliário para o regime de alienação fiduciária. Com isso, o inadimplente pode ser retirado do imóvel.
Agora há espaço para o avanço tecnológico. "A construção civil brasileira costuma ser associada com a produção artesanal, figurando como grande geradora de empregos para uma mão-de-obra com baixa qualificação técnica e educacional. Isso implica pouco faturamento. A produtividade por trabalhador é pequena se comparada a outros países". A dissertação foi orientada por Valter Stulp e coorientada por Duílio Berni.
Caso Encol e suas lições
Vlamir Vieira de Souza deu continuidade aos estudos sobre o setor imobiliário enfocando a compra e venda de imóveis na planta. Esse tema remete à Encol, que faliu na década de 90 e deixou 40 mil trabalhadores sem salários e 700 prédios inacabados. Quando uma das partes tem mais informações do que a outra no negócio, ocorre uma alocação ineficiente dos recursos ou perda no caso de bancos darem crédito para inadimplentes, como na crise imobiliária norte americana, em 2008. No Brasil, uma das consequências foi o susto das construtoras. Antes da crise, a cada dez pedidos de financiamento dos clientes que compraram o imóvel no lançamento, um não era aceito e depois se inverteu: um era aprovado.
Os compradores precisam ficar atentos, pois, apesar de fazerem negócios com empresas sólidas, correm riscos. Quando o empreendimento é lançado, deve estar matriculado no registro de imóveis e contar com certidões negativas de débitos com INSS e Receita Federal. Os adquirentes devem integrar uma comissão de representantes. "Se a incorporadora não cumprir o plano de execução, poderá ser destituída em votação por maioria absoluta dos clientes. O empreendimento passa para a propriedade dos condôminos, inclusive as unidades não vendidas". Souza destaca que, se o incorporador optou pelo patrimônio de afetação, o terreno e o prédio construído ficam separados do patrimônio total da empresa, em caso de falência.
Fonte: Assessoria de Comunicação Social - PUCRS / ASCOM / Planeta Universitário
A expansão acumulada do início do Plano Real, em 1994, até 2001 foi de 7,8%, muito aquém do necessário, seguida de forte retração. Mais recentemente, o segmento vive um boom, com investimento público e privado, o que contribui para o desenvolvimento do Brasil. A explosão ocorre a partir de 2004. "Há correlação de 97% entre o crescimento do Produto Interno Bruto - PIB e do setor. Os países que mais investem têm um desempenho econômico melhor", destaca o autor.
É notória a contribuição do mercado imobiliário para a formação do produto e renda nacional. Representou, segundo a dissertação, 12,5% da demanda final da economia em 2005 (entre as demandas, há o consumo privado, investimentos, gastos do Estado e exportação). Em 2000, participou com 46% dos investimentos totais e, em 2005, com 34% em relação a toda a economia.
Uma referência para o contexto brasileiro é o México, constata Souza. Os investimentos per capita em habitação subiram 33% entre 1995 e 2005 e responderam por 0,5 ponto percentual da taxa de crescimento de 3,62% do PIB. Esse dado considera o total dos recursos alocados na construção, dividido pela população total. A economia brasileira cresceu de 1995 a 2005 a uma taxa média de 2,38%. Os recursos para construção civil tiveram impacto de 0,27 ponto percentual. "A expansão do PIB mexicano foi superior à brasileira, sobretudo pelo bom desempenho do mercado imobiliário."
O trabalho enfatiza a Coreia do Sul como exemplo. Partiu, em 1985, de investimento per capita em habitação de US$ 308 e chegou a US$ 1.320 em 2005. Nesses 20 anos, os investimentos habitacionais contribuíram com 0,6 ponto percentual do crescimento econômico de 6,6% ao ano, a maior taxa de expansão do PIB entre 24 países analisados. Nos EUA a alocação de recursos na habitação representava 6,2% do PIB em 2005. O investimento habitacional foi responsável por 0,49 ponto percentual - 16% do crescimento de 3,1% do PIB.
A construção civil traz efeitos significativos a pelo menos 20 outros setores. Os itens estão incluídos na lista quando a participação é de 5% ou mais. "A área é estratégica na questão do emprego e o Brasil precisa agir contra o déficit habitacional."
Para o autor, um dos momentos importantes para a volta do investimento privado ocorreu em 2003, com uma decisão judicial de despejo em São Paulo, cumprindo a lei de 1997, que mudou o contrato de crédito imobiliário para o regime de alienação fiduciária. Com isso, o inadimplente pode ser retirado do imóvel.
Agora há espaço para o avanço tecnológico. "A construção civil brasileira costuma ser associada com a produção artesanal, figurando como grande geradora de empregos para uma mão-de-obra com baixa qualificação técnica e educacional. Isso implica pouco faturamento. A produtividade por trabalhador é pequena se comparada a outros países". A dissertação foi orientada por Valter Stulp e coorientada por Duílio Berni.
Caso Encol e suas lições
Vlamir Vieira de Souza deu continuidade aos estudos sobre o setor imobiliário enfocando a compra e venda de imóveis na planta. Esse tema remete à Encol, que faliu na década de 90 e deixou 40 mil trabalhadores sem salários e 700 prédios inacabados. Quando uma das partes tem mais informações do que a outra no negócio, ocorre uma alocação ineficiente dos recursos ou perda no caso de bancos darem crédito para inadimplentes, como na crise imobiliária norte americana, em 2008. No Brasil, uma das consequências foi o susto das construtoras. Antes da crise, a cada dez pedidos de financiamento dos clientes que compraram o imóvel no lançamento, um não era aceito e depois se inverteu: um era aprovado.
Os compradores precisam ficar atentos, pois, apesar de fazerem negócios com empresas sólidas, correm riscos. Quando o empreendimento é lançado, deve estar matriculado no registro de imóveis e contar com certidões negativas de débitos com INSS e Receita Federal. Os adquirentes devem integrar uma comissão de representantes. "Se a incorporadora não cumprir o plano de execução, poderá ser destituída em votação por maioria absoluta dos clientes. O empreendimento passa para a propriedade dos condôminos, inclusive as unidades não vendidas". Souza destaca que, se o incorporador optou pelo patrimônio de afetação, o terreno e o prédio construído ficam separados do patrimônio total da empresa, em caso de falência.
Fonte: Assessoria de Comunicação Social - PUCRS / ASCOM / Planeta Universitário