Aquisição do segundo imóvel...

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Leandro
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Aquisição do segundo imóvel...

Mensagem por Leandro » 19:34 - Terça-feira, 10/03/2009

No Brasil, os meses de janeiro e fevereiro são propícios para se avaliar bem imóveis à beira-mar ou no campo. Em algumas regiões é epoca de chuvas, o que permite checar sem disfarces problemas de umidade (se, por exemplo, o trabalho de impermeabilização das fundações de uma casa não foi bem feito, é provável que o solo encharcado provoque manchas no rodapé). E, no país inteiro, os primeiros meses do ano são ensolarados e luminosos, o que, sem dúvida, ajuda na exigência de um imóvel arejado, com bom planejamento de ventilação e distribuição dos ambientes, para não correr o risco de efeito estufa no verão e do efeito geladeira no inverno (quartos voltados para o Norte, por exemplo, mantêm-se frescos nos dias quentes e mais aquecidos nos dias frios).
Estas observações têm peso de ouro como garantia de um bom negócio. Em linhas gerais, entretanto, o melhor conselho é jamais comprar um imóvel por impulso, deixando-se levar por paixão à primeira vista. Além de gostar da casa ou do apartamento em questão, deve-se avaliar bem sua localização e as condições do imóvel (pesando os gastos com documentação e uma possível reforma). Antes de decidir pela compra, é fundamental checar alguns itens importantes:
• idade do imóvel - esse fator deve ser levado em conta não apenas pelo estado da casa ou do apartamento mas também por certos confortos de hoje em dia que, há quinze ou vinte anos, não estavam previstos pelas construtoras, como circuitos elétricos suficientes para lavadora de louça, forno microondas, aparelhos de ar condicionado, sistemas de alarme e, entre outros equipamentos, antena parabólica, em caso de local onde a TV não alcança boa sintonia;
• maresia - numa casa de praia, é este o maior problema, principalmente quando o imóvel é localizado à beira-mar. É praticamente impossível evitar o desgaste acelerado de ferragens, por isso deve-se avaliar o estado de portões, trincos, dobradiças, etc. Com boa manutenção podem durar por muitos anos. A instalação hidráulica também merece vistoria. Devido à corrosão, os metais de banheiro, como torneiras e válvulas, podem estar pedindo substituição. Abrir várias torneiras ao mesmo tempo pode permitir identificar se a pressão permanece forte e contínua. A coloração da água que sai das torneiras, se tiver um tom ferrugem, é sinal de que os canos estão velhos, corroídos e precisam ser trocados;
• fundações - atenção para as rachaduras: se forem horizontais e próximas ao teto, não são motivo para alarme. Serão problemáticas, entretanto, caso se localizem próximo às janelas, quase sempre resultado de falhas na sua colocação, podendo gerar infiltrações, ou junto às bases das paredes;
• telhado - observar a amarração das telhas aos sarrafos, sabendo ainda que o material ideal em regiões litorâneas é o fio de aço inoxidável, já que até mesmo o fio de cobre sofre a ação do sal da maresia. Quanto ao madeiramento, deve-se verificar se não há ataque de brocas ou cupins, reparando se não há montinhos de pó junto às portas e nos cantos, no chão;
• teto e paredes - verificar se há manchas de umidade. Perto de banheiros e janelas podem indicar infiltração (em se tratando de apartamento, convém verificar o vizinho do andar inferior, em busca de possíveis vazamentos). Se o forro for oco, sinal de que é estuque, certamente trata-se de um imóvel antigo. Tem vantagem de oferecer maior isolamento térmico, porém é mais frágil, podendo até facilitar a entrada de ladrões na casa. E, com o tempo, surgem fissuras neste tipo de forro, resultando numa aparência de casa velha;
• portas e janelas - conferir se as janelas fecham e abrem com facilidade, sem riscos de empenar ou deixar frestas. Observar ainda o estado das esquadrias, lembrando que o melhor material em casas de praia é o alumínio, que não enferruja. Quanto às portas, abrir e fechar cada uma delas, para checar possíveis empenamentos ou folgas de maçanetas e molas que não funcionem;
• água e esgoto - é bom verificar o tamanho da caixa d'água. E mais: de onde vem a água para abastecer a casa, se existe poço e se a água é saudável. O tamanho da fossa também é importante, para evitar a solicitação constante do serviço de limpeza. Outro item a considerar é a localização da fossa, que deve estar longe da fonte de água limpa;
• piscinas - atenção ao rejuntamento dos azulejos: com o tempo, ele vai se soltando. Não esquecer de checar o estado de bombas, filtros e tubulação, além da iluminação do local, inclusive a subaquática, se for o caso;
• casa de campo - exceto a maresia, os demais problemas precisam ser verificados também numa casa de campo, que tem ainda certas especifícidades. Caso esteja em terreno acidentado, por exemplo, pode ocasionar transtornos com as águas da chuva. Vale conferir ainda se não há inundações de córregos próximos à propriedade. Telhado sem captação é outro indício de problemas futuros no piso externo, exigindo calçamento para captação de águas pluviais (sem isso, a chuva contínua danifica o solo e conseqüentemente, as paredes vão ganhar umidade). De toda forma, seja escolhendo uma casa de campo, de praia ou apartamento, a providência mais segura é contar com os olhos atentos de um engenheiro civil ou arquiteto, profissionais com conhecimento suficiente para checar corretamente eventuais problemas do imóvel. Com um bom diagnóstico, é possível ter uma previsão de gastos numa reforma, se for necessário, ou até mesmo bons argumentos para obter um desconto na negociação.
Outra questão que merece atenção é a documentação do imóvel. Por ocasião da entrega do sinal, o vendedor precisa apresentar o documento de propriedade, estabelecendo um prazo para a passagem da documentação completa. Deve-se ainda atentar:
• para a verificação da situação do imóvel, através da solicitação de uma certidão vintenária no cartório de registro de imóveis do município. Normalmente, ela demora cinco dias úteis e deverá vir com negativa de ônus e alienações;
• para a situação de vendedor (e, se for casado, também do cônjuge), através de solicitação de certidões nos cartórios de protesto e nos cartórios distribuidores cíveis no Fórum do município e na Justiça Federal. Caso o proprietário não more no município onde se localiza o imóvel, deve-se solicitar certidão negativa também na comarca onde se localiza seu domicílio;
• para a obtenção de certidões municipais, verificando se não há pendências de dívidas de impostos e riscos de desapropriação (como, por exemplo, planos da prefeitura de abrir uma avenida no local do imóvel). Para isso, deve-se requerer uma certidão negativa do IPTU, na Secretaria de Finanças da prefeitura local;
• no caso de pessoa jurídica, ela deverá apresentar contrato social, certidão negativa de débito do INSS e certidão negativa da Receita Federal relativa ao Finsocial;
• se o negócio envolver transferência de financiamento, deve-se requerer também certidão negativa do agente financeiro, dos cartórios distruidores do Fórum e da Justiça Federal;
• para a obtenção da escritura, é necessário ter o contrato de compra e venda. Na ocasião, deve-se pagar o Imposto sobre Transmissão de Imóveis, cujo valor varia de um município para outro. A transferência do IPTU ocorre após a lavratura da escritura e do registro em cartório do imóvel adquirido.

Fonte: Revista Arquitetura & Construção - jan/93.